アブダビ不動産の将来性｜人口・供給・政策の3つの視点で読む

「アブダビの不動産に将来性はあるのか」——日本の投資家から最も多く受ける質問のひとつです。結論を急ぐ前に、将来性を左右する材料を「人口」「経済」「取引」「供給」「政策」に分けて、公的機関と主要調査会社のデータで確認しておくことが大切です。本稿では、アブダビ統計センター（SCAD）、アブダビ不動産センター（ADREC）、Knight Frank、Cavendish Maxwellの公表データをもとに、追い風と注意点の両面から整理します（情報確認日：2026年10月19日）。

1. 人口 ── 10年で約1.5倍、需要の土台が広がっている

不動産の長期的な需要を最も素直に映すのが人口です。アブダビ統計センター（SCAD）が2025年6月30日に公表したデータによると、アブダビ首長国の人口は2024年に413万5,985人となり、前年から7.5%増えました。2014年の約270万人から10年間で約51%増えた計算です。

同じ発表では、2024年の就業者数が9.1%増え、住民の54%が25〜44歳の働き盛りの層であることも示されています。住宅を借りる・買う中心世代が厚いことは、賃貸需要と実需の両面で支えになります。

注記：SCADは登録ベースの人口統計を採用しており、数値は定期的に改定されます（2023年の人口は3,847,585人に改定済み）。また、本稿確認日（2026年10月19日）時点で、2025年の人口の公式発表は確認できませんでした。最新値はSCADの国勢調査サイトでご確認ください。アブダビの基本情報はアブダビとはどんな都市かでも紹介しています。

2. 経済 ── 非石油部門がGDPの半分超に

「産油国の不動産は原油価格しだい」というイメージは根強いものの、アブダビの経済構造は変わりつつあります。SCADによると、2024年のGDPは3.8%成長して過去最高のAED 1.2兆に達し、非石油部門が6.2%伸びてGDPの54.7%を占めました。

2025年も、第1四半期のGDP成長率が3.4%（非石油部門+6.1%）、第3四半期が7.7%（非石油部門+7.6%、速報値）と、非石油部門が成長をけん引しています。金融（ADGM）、観光、製造、テクノロジーなどへの分散が進むほど、雇用と人口の流入が続きやすく、住宅需要の安定につながります。

なお、本稿確認日時点で2025年通年のGDPの公式値は確認できませんでした。四半期の数値は速報値を含み、改定される可能性があります。

3. 取引 ── 2026年上半期だけで前年の8割超

市場の勢いは、登記ベースの取引データに表れています。アブダビ不動産センター（ADREC）によると、2025年通年の不動産取引額はAED 1,420億（42,814件）で、前年比44%増の過去最高でした。

2026年上半期はさらに加速し、取引額はAED 1,170億（前年同期比+112%）、件数は25,714件（同+61.7%）に達しました。内訳は売買がAED 861億（16,838件）、住宅ローンがAED 267億（8,876件）です。

注目したいのは海外からの資金です。2026年上半期の海外直接投資（FDI）はAED 138億と前年同期比309%増え、半年で2025年通年の実績を上回りました。投資家の国籍は116か国（前年同期は82か国）に広がり、外国人が所有できる「投資ゾーン」への投資額はAED 750億（同+181%）でした。ADRECは同期間に投資ゾーンを8か所新たに承認し、合計50か所としています。

4. 価格 ── 2026年上半期も主要エリアで2桁上昇

Knight Frankのレポート（2026年7月）によると、2026年6月までの1年間でヤス島とリーム島のアパート価格はともに約18%上昇しました。サディヤット島のアパートは平均AED 43,100/㎡（約21%上昇）で、首長国で最も高額なエリアの位置を保っています。ヴィラではアル・ジュベイル島が約40%上昇した一方、リーム島のヴィラは22%下落しており、エリアや物件タイプによって差が出ています。

Cavendish Maxwellの集計（2026年8月）でも、2026年上半期のアパート価格は前年同期比16.4%、ヴィラは10%強上昇しました。Knight Frankは、アブダビの価格が平均でドバイより約10%低い「相対的な割安感」も需要を支えていると指摘しています。

エリアごとの特徴はアブダビ不動産エリアガイドで比較しています。ただし、過去の上昇率は将来の値上がりを約束するものではありません。

5. 供給 ── 将来性を左右する最大の変数

将来性を考えるうえで、最も注意して見たいのが新規供給です。Cavendish Maxwellによると、アブダビの住宅ストックは2026年上半期末で約32万3,600戸。2026年下半期に約1万500戸、2027年に約1万7,300戸、2028年に約2万6,000戸の引き渡しが予定され、2028年末には約37万2,000戸に達する見通しです。同社は「2028年末までの5万3,000戸超」を吸収できるだけの需要が続くかが中期的な焦点だとしています。

Knight Frankは、2026〜2030年に建設中の住宅を約3万6,900戸（アパート66%、ヴィラ33%）と集計しています。エリア別ではヤス島（約7,700戸）、ファヒード島（約3,550戸）、サディヤット島（約3,250戸）が多く、アパートの約70%が2026〜2027年に完成予定です。

注記：両社の数値は、対象期間や集計方法（予定戸数か建設中の戸数か）が異なるため単純には比較できません。また両社とも、資材価格や輸送保険料の上昇、地政学リスクによって完成が遅れる可能性を指摘しています。供給が需要を上回れば、新築と既存物件の競合が強まり、価格や家賃の伸びが鈍る可能性がある点は押さえておきましょう。

6. 政策 ── 透明性の向上と、家賃上昇の一時凍結

アブダビ不動産の特徴は、政府が市場のルールづくりに深く関わっている点です。ADRECは登記データの公開、不動産業者の免許制度、広告許可制度「Madhmoun」などで透明性を高めており、2026年上半期だけで2,040件の業者向け免許を発行しています。外国人の取得を後押しする投資ゾーンの拡大や、一定額以上の不動産保有で申請できるゴールデンビザも、海外の買い手を呼び込む政策です。

一方で、投資家にとって見逃せないのが家賃規制です。報道によると、ADRECは2026年6月2日、住宅・商業・工業用の賃貸契約について、年間の家賃上昇の上限を5%から0%に引き下げました。更新時は据え置き、以前に賃貸されていた物件の新規契約も前の契約と同じ賃料が求められ、終了時期は「追って通知があるまで」とされています（ADGM内の物件は対象外）。

この措置は入居者の負担を抑えて市場を安定させる狙いがある一方、オーナー側から見ると当面は家賃収入の伸びが見込みにくいことを意味します。利回りを試算する際は、現行の家賃が続く前提で計算するのが無難です。規制の内容は変わる可能性があるため、最新情報はADRECの公式発表でご確認ください。

7. リスク ── 楽観材料と同じ重さで見ておきたいこと

• 地政学：2026年は地域紛争の影響が続いています。Knight FrankやCavendish Maxwellは、市場が底堅さを保っているとしつつ、地政学を主な下振れ要因に挙げています。
• 供給の集中：新規供給はヤス島・サディヤット島などの大規模開発に集中しています。同じエリアで引き渡しが重なる時期は、賃貸募集や転売で競合が増える可能性があります。
• 家賃規制：前述の0%上限は終了時期が未定です。家賃の伸びを前提にした計画は見直しが必要です。
• 完成遅延：オフプラン（建設中）物件は、資材・物流コストの上昇で引き渡しが遅れる可能性があります。支払いスケジュールと完成予定は契約前に確認しましょう。
• 為替・税務：日本から投資する場合、円とAEDの為替変動や日本側の税務申告も影響します。具体的な税務は専門家にご確認ください。

8. まとめ ── 「どこで・いつ・何を」買うかで差が出る段階へ

人口の増加、非石油経済の拡大、過去最高を更新する取引額と海外資金の流入——アブダビ不動産の将来性を支える材料は、公的データで確認できます。一方で、2028年にかけての大量供給と家賃の一時凍結により、市場全体が一律に上がる局面から、エリアや物件ごとの差が出やすい局面に移りつつあるとも読めます。

Knight Frankが指摘するように、供給が限られた好立地の完成物件と、供給が集中するエリアの物件とでは、今後の値動きや賃貸の決まりやすさが異なる可能性があります。購入を検討する際は、エリアの供給予定、引き渡し時期、現行家賃での利回りを個別に確かめることが大切です。

BITEXのアブダビ不動産事業では、エリア選定から物件比較、購入後の管理まで日本語でサポートしています。投資判断は目的や資金計画によって異なるため、具体的な検討の際は個別にご相談ください。

主要出典：Statistics Centre – Abu Dhabi（SCAD）／Department of Government Enablement「Abu Dhabi population in 2024 grows 7.5% to reach 4.14m」（2025年6月30日）／SCAD・アブダビ政府メディアオフィス 2025年第1〜第3四半期GDP発表／Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）2025年通年（2026年2月）・2026年上半期（2026年7月17日）取引データ（アブダビ政府メディアオフィス、WAM）／Knight Frank「Abu Dhabi Residential and Office Market Review Summer 2026」（2026年7月22日）／Cavendish Maxwell 2026年上半期レポート（Khaleej Times、2026年8月26日）／家賃上限0%に関するADRECの措置（Khaleej Times、A&O Shearman等の報道、2026年6月）。いずれも2026年10月19日に確認。

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